Le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont sortis du marché locatif. Environ 600 000 biens, du jour au lendemain considérés comme indécents au sens de la loi. Le 1er janvier 2028, ce sera le tour de la classe F : près d’un million de logements supplémentaires. Puis la classe E au 1er janvier 2034, soit deux millions et demi de plus.
Ce calendrier n’est pas une hypothèse de travail. Il figure dans la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, et la performance énergétique est devenue depuis 2023 un critère légal de décence. Un propriétaire qui loue un bien sous le seuil ne s’expose pas à une amende théorique : il s’expose à un locataire fondé à exiger des travaux, à une réduction de loyer, ou à la suspension du bail.
Qui n’est pas concerné
Il faut le dire d’emblée, parce que l’inquiétude se déplace mal : ce mur ne concerne pas le logement récent. Les chiffres du service statistique du ministère de la Transition écologique ne laissent pas de place au doute. Parmi les logements construits avant 1948, 33,4 % sont classés F ou G. Entre 1948 et 1974, 25,6 %. À partir de 1989, on tombe à 3 %. Et pour les logements livrés entre 2013 et 2021, donc sous la RT 2012, la proportion de passoires est de 0,5 %, quand près de quatre sur dix sont classés A ou B.
Un bien construit sous RT 2012, et a fortiori sous RE 2020 depuis 2022, n’a statistiquement aucune raison de passer sous le seuil. Si votre patrimoine locatif est neuf ou récent, le calendrier de 2028 ne vous vise pas. Ce qui est visé, c’est le parc d’avant les réglementations thermiques : l’immeuble de rapport, l’appartement hérité, la maison de famille mise en location. Autrement dit, très souvent, le bien auquel on tient le plus et sur lequel on remet le moins la main.
Le prix a déjà commencé à bouger
Depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenté à la relocation, ni être indexé en cours de bail, ni supporter de complément de loyer. Quelle que soit la commune. Cela fait quatre ans qu’un bien classé F rapporte, en euros constants, un peu moins chaque année pendant que les charges, elles, suivent l’inflation.
Autrement dit, le mur de 2028 est déjà commencé. Il ne tombera pas d’un coup : il se paie par avance, en rendement gelé et en décote à la revente.
Le point que l’on oublie de vous dire
L’État a mis en face un levier fiscal considérable, et presque personne ne l’utilise à temps. Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, normalement de 10 700 € par an, est porté à 21 400 € lorsque les travaux permettent à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe A, B, C ou D. Le devis doit avoir été accepté depuis le 5 novembre 2022 et les travaux payés au plus tard le 31 décembre 2027 : la loi de finances pour 2026 a prolongé la mesure de deux ans.
Regardez les deux dates. Le doublement expire fin 2027. L’interdiction de louer tombe début 2028. La fenêtre fiscale se referme deux jours avant le mur. Ce n’est pas un détail de calendrier : c’est toute la différence entre des travaux financés à 41 % par l’impôt et des travaux financés seul.
Sur 30 000 € de travaux, un contribuable dans la tranche à 41 % impute 21 400 € sur son revenu global et efface près de 8 800 € d’impôt dès l’année du paiement. Le solde reste imputable sur ses revenus fonciers pendant dix ans. Deux conditions cependant, et elles sont sèches : le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, et la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est jamais imputable sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers.
Ce que l’on maîtrise, et ce que l’on subit
Un DPE se corrige. C’est peut-être la seule ligne d’un patrimoine sur laquelle une décision produit un effet mesurable, visible, daté. On choisit l’artisan, on choisit l’ampleur des travaux, on choisit l’année de paiement. Rien de tout cela n’existe sur un support dont la valeur se décide ailleurs, dans une salle de marché où l’information ne circule pas dans les deux sens.
C’est le fond du sujet : on ne peut pas être simplement otage d’un mauvais jeu de gestion mené par d’autres. Un bien mal classé n’est pas une fatalité, c’est un arbitrage qui n’a pas encore été fait.
Il y a la rénovation, et il y a le reste
Rénover, vendre avant l’échéance, ou changer l’usage du bien : c’est l’arbitrage classique, et il se chiffre en une heure.
Le vrai travail commence après : répartition des travaux sur deux exercices pour utiliser deux fois le plafond, arbitrage entre régime réel et société, démembrement, articulation avec le crédit et avec la transmission. Des solutions plus construites, rarement proposées parce qu’elles demandent d’examiner une situation plutôt que de sortir un devis.
Chez Paris Conseils, ce type d’arbitrage se tranche sur une note patrimoniale : deux pages, votre situation réelle, les leviers activables dans votre cas, et le chiffrage de chacun. Pas un catalogue de produits, une décision documentée.
Sources
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : calendrier d’interdiction de location : G au 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034
- Gel des loyers des logements classés F et G depuis le 24 août 2022 : interdiction d’augmentation à la relocation, d’indexation en cours de bail et de complément de loyer, sur tout le territoire
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 : imputation des déficits fonciers sur le revenu global : plafond de 10 700 €, porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer le bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D ; devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ; obligation de location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation ; déficit issu des intérêts d’emprunt imputable sur les seuls revenus fonciers, reportable dix ans
- Loi de finances pour 2026 : prolongation du plafond majoré de 21 400 € aux travaux payés jusqu’au 31 décembre 2027
- SDES (ministère de la Transition écologique) : « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2022 », document de travail n° 60, juillet 2022 : part des logements classés F ou G par période de construction (33,4 % avant 1948 ; 25,6 % de 1948 à 1974 ; 3,0 % de 1989 à 2000 ; 0,5 % de 2013 à 2021)