En 2025, 17,5 % des crédits immobiliers accordés dépassaient la valeur du bien financé. Les règles du HCSF, reconduites le 15 septembre 2026, n’imposent aucun apport. Ce que la banque regarde vraiment, et ce qu’un crédit à 100 % construit en dix ans.
Aucune règle d’octroi n’impose d’apport. La décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui encadre le crédit depuis 2021 fixe un taux d’effort et une durée, rien sur l’apport, qui relève de la pratique bancaire. Une pratique qui se mesure : selon l’ACPR, 17,5 % des crédits à l’habitat accordés en 2025 excédaient la valeur du bien, frais inclus dans le prêt, 1,3 point de plus qu’en 2024. La quotité moyenne, elle, s’établit à 79,9 %.
Les taux se sont stabilisés : 3,31 % en moyenne en août 2026 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, 3,35 % sur 25 ans, hors assurance ; 3,30 % en juillet selon la Banque de France. Le 15 septembre 2026, le HCSF a reconduit ses règles sans y toucher, constatant que « la production de nouveaux crédits demeure stable et que les conditions d’octroi restent saines ».
Ce que les règles autorisent réellement
Trois bornes. Un taux d’effort plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Une durée de 25 ans au plus, 27 ans quand l’entrée dans les lieux est différée : achat sur plan, construction, ou travaux d’au moins 10 % du coût de l’opération. Et une marge de flexibilité : chaque trimestre, 20 % de la production peut déroger, dont au moins 70 % pour une résidence principale et 30 % pour les primo-accédants ; l’investissement locatif ne puise que dans les 6 % restants. Au deuxième trimestre 2026, cette marge était utilisée à 18,1 %, contre 16,0 % un an plus tôt : presque pleine. Pour un investisseur, les loyers attendus comptent dans les revenus, après une décote prudentielle, souvent de 30 % ; les retrancher de la mensualité est exclu. Nulle part il n’est question d’apport.
Le calcul, sur un achat locatif financé à 100 %
Prenons un appartement ancien acheté 186 000 €, avec 14 000 € de frais d’acquisition et de garantie. La banque finance la totalité : 200 000 € sur 25 ans à 3,35 %, taux moyen d’août 2026 sur cette durée. Mensualité : 985,23 €, plus 25 € d’assurance à 0,15 % du capital par an, soit 1 010,23 €. Le bien est loué 800 € hors charges.
Après dix ans, l’emprunteur a versé 121 228 € d’échéances : 57 475 € d’intérêts, 3 000 € d’assurance et 60 753 € de capital. Reste dû : 139 247 €. Les loyers, 96 000 € sur la période, hors revalorisation et vacance, ont couvert 79 % des échéances. Effort réel sur le crédit : 25 228 €, soit 210 € par mois. Avec 1 500 € par an de taxe foncière, d’assurance propriétaire et de charges non récupérables, il monte à 335 € par mois, avant l’impôt sur les loyers, allégé au régime réel par la déduction des intérêts, 5 748 € par an en moyenne.
Résultat : 40 228 € sortis de poche en dix ans, 60 753 € de capital remboursés, le reste payé par le locataire, sans un euro d’épargne au départ. La valeur du bien à dix ans n’est pas connue d’avance ; le capital amorti, lui, est acquis.
Ce montage passe si la mensualité tient dans le taux d’effort : avec 3 500 € de revenus nets mensuels et un loyer retenu à 70 %, il ressort à 24,9 %, sans solliciter la marge de flexibilité.
Les leviers publics en vigueur en 2026
Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, le prêt à taux zéro finance un logement neuf sur tout le territoire, jusqu’à 50 % du coût en collectif selon les revenus, avec jusqu’à dix ans de différé total, sous plafonds de ressources, pour qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans. Côté locatif neuf, la loi de finances pour 2026 ajoute depuis le 21 février un amortissement de 3,5 % par an sur 80 % du prix, plafonné à 8 000 € de déduction annuelle, contre neuf ans de location nue à loyer intermédiaire.
Ce qu’il y a à faire
La banque qui prête sans apport regarde trois choses. D’abord le taux d’endettement et le reste à vivre : toutes charges d’emprunt comprises, assurance incluse, restez sous 35 %, et chiffrez ce qui reste une fois la mensualité payée. Ensuite la stabilité des revenus : CDI hors période d’essai, statut public ou plusieurs exercices de bilans pour un indépendant, avec des relevés sans découvert. Enfin une épargne de précaution, même faible : quelques milliers d’euros sur un livret ne servent pas d’apport, ils prouvent que vous absorbez un imprévu. Chez Paris Conseils, ce type de montage se tranche sur une note patrimoniale : votre taux d’effort réel, votre reste à vivre, le plan de financement à 100 % et son effort mensuel sur dix ans. Pas une intuition, une décision documentée.
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