Le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 4,24 % en décembre 2023 à 3,31 % en août 2026. Pour qui a emprunté au sommet, l’écart approche le point entier : la renégociation ou le rachat redevient rentable, à condition de compter les frais.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers, hors assurance et sûretés, a culminé à 4,24 % en décembre 2023, avec 4,35 % sur 25 ans, et restait à 4,15 % en janvier 2024.
En août 2026, le même Observatoire mesure 3,31 % en moyenne et 3,35 % sur 25 ans : sur cette durée, un point de moins, exactement. La Banque de France confirme, à 3,30 % pour les crédits nouveaux à l’habitat de juillet 2026, hors renégociations, qui pèsent déjà 12,2 % des crédits du mois.
Mais les taux ne baissent plus : stables autour de 3,23 % de février à juin 2026, ils ont repris trois points de base en juillet, puis en août. Pour un emprunteur de début 2024, il ne s’agit plus d’attendre, mais de chiffrer.
Deux voies, deux structures de frais
La première voie est la renégociation auprès de sa banque, par un avenant au contrat encadré par l’article L313-39 du Code de la consommation : nouvel échéancier, TAEG recalculé, dix jours de réflexion. Ni indemnité de remboursement anticipé, ni nouvelle garantie. Reste son prix : au 1er avril 2026, un relevé de MoneyVox sur 99 banques le situe en moyenne à 1 255,63 € pour 100 000 €, et selon l’établissement de moins de 200 € à 3 % du capital restant dû.
La seconde voie est le rachat par une autre banque. La banque d’origine peut alors réclamer l’indemnité de remboursement anticipé prévue aux articles L313-47 et R313-25 : au plus un semestre d’intérêts au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Elle n’est pas due si le remboursement suit une vente liée à une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d’activité (article L313-48). S’ajoutent les frais de dossier, une nouvelle garantie, caution ou hypothèque, et le cas échéant la mainlevée de l’ancienne.
Le ministère de l’Économie pose trois conditions de bon sens : un écart d’au moins 0,7 point, voire 1 point ; une durée restante supérieure à la durée écoulée ; un capital restant dû encore élevé. La raison est mécanique : les intérêts d’un prêt amortissable se concentrent sur les premières années.
Le calcul, sur un prêt signé début 2024
Prenons un prêt de 300 000 € sur 25 ans, signé début 2024 à 4,30 %, dans la moyenne de l’époque. Mensualité hors assurance : 1 634 €. Après 30 mensualités, l’emprunteur a versé 49 009 €, dont 31 349 € d’intérêts et seulement 17 659 € de capital. Il reste 282 341 € à rembourser sur 270 mois.
Hypothèse : renégociation à 3,40 % sur la durée restante, légèrement au-dessus de la moyenne d’août 2026 sur 25 ans. Nouvelle mensualité, en annuité constante : 1 498 €, soit 136 € de moins par mois et 36 725 € sur 270 mois, avant frais.
Par avenant, avec des frais de 1,25 % du capital restant dû (3 529 €, dans la moyenne d’avril 2026), l’économie nette atteint 33 196 € ; les frais sont couverts en 26 mois. Par rachat, l’indemnité s’élève à 6 070 €, six mois d’intérêts à 4,30 % sur 282 341 €, sous le plafond de 3 % (8 470 €). Avec 3 500 € de garantie et 1 000 € de frais de dossier, hypothèses prudentes, le coût total monte à 10 570 €, couvert en 78 mois, et l’économie nette retombe à 26 155 €. L’avenant l’emporte nettement, à taux égal.
Autre lecture : conserver 1 634 € par mois au nouveau taux ramène la durée restante de 270 à environ 238 mois, et les intérêts restants d’environ 158 700 € à 106 100 €.
Ces chiffres n’intègrent ni l’assurance emprunteur, à souscrire de nouveau en cas de rachat, ni la restitution partielle du fonds mutuel de garantie d’un prêt cautionné. La banque n’est pas tenue d’accepter l’avenant ; mais entre des frais encaissés et un crédit perdu, l’arbitrage est vite fait, surtout avec une offre de rachat sur la table.
Ce qu’il y a à faire
Sortez votre tableau d’amortissement : taux, capital restant dû, durée restante, clause d’indemnité de remboursement anticipé. Si l’écart avec les taux du mois dépasse 0,7 point et que vous êtes dans la première moitié du prêt, demandez un avenant à votre banque, rachat chiffré à l’appui. Comparez sur un seul critère : le coût total restant, frais compris, et non la mensualité seule. Choisissez ensuite entre mensualité allégée et durée raccourcie, pouvoir d’achat immédiat ou capital constitué plus tôt. Chez Paris Conseils, ce type d’arbitrage se tranche sur une note patrimoniale : votre prêt, vos frais réels, les deux scénarios sur votre durée restante. Pas une intuition, une décision documentée.
Dans la même rubrique
ActualitésVotre assurance de prêt peut se changer demain matin : 83 € par mois à récupérerLire l'article →
ActualitésLe plafond des niches est à 18 000 €, le Girardin permet 52 941 €Lire l'article →
ActualitésIl existe une exonération totale de plus-value que presque personne ne réclameLire l'article →