Elle ne dépend ni de la durée de détention, ni de la nature du bien. Elle tient à deux conditions, et à une année de référence décalée de deux ans qui en fait un levier de calendrier.
Quand on vend un bien qui n’est pas sa résidence principale, la règle est connue de tous : 19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, et des abattements pour durée de détention qui n’effacent l’impôt qu’au bout de vingt-deux ans et les prélèvements sociaux qu’au bout de trente.
Ce que presque personne ne sait, c’est qu’il existe une exonération totale, immédiate, sans condition de durée de détention et sans condition sur la nature du bien vendu. Elle figure au 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts. Elle vise deux catégories de vendeurs, et elle est massivement sous-utilisée.
Qui peut la demander
Deux profils. Les titulaires d’une pension de vieillesse d’abord, ce qui couvre les retraités du régime général comme des régimes alignés. Les titulaires ensuite d’une carte mobilité inclusion mention invalidité, correspondant aux deuxième et troisième catégories de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale.
Le conjoint survivant titulaire d’une pension de réversion entre également dans le champ, dès lors que les autres conditions sont réunies.
Les deux conditions
La première tient au patrimoine. Le vendeur ne doit pas avoir été assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’avant-dernière année précédant la cession.
La seconde tient au revenu. Le revenu fiscal de référence de cette même avant-dernière année doit rester sous les limites du I de l’article 1417 du code général des impôts. Pour une vente réalisée en 2026, on regarde donc les revenus de 2024, avec un plafond de 11 098 € pour la première part de quotient familial, majoré de 2 963 € par demi-part supplémentaire. Un couple de retraités, deux parts, dispose ainsi d’un plafond de 17 024 €.
C’est un plafond bas, et c’est exactement pour cette raison que le dispositif est ignoré. On suppose qu’il ne concerne personne. Il concerne en réalité beaucoup de retraités aux revenus modestes propriétaires d’un bien hérité, d’une ancienne résidence, ou d’un studio acheté il y a trente ans.
Le point que l’on oublie de dire
La qualité du vendeur s’apprécie à la date de la cession. Le revenu et l’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière s’apprécient, eux, sur l’avant-dernière année. Ce décalage de deux ans n’est pas une subtilité de forme : c’est un levier de calendrier.
Un retraité dont les revenus ont chuté en 2024, l’année suivant la liquidation de sa pension, puis sont remontés en 2025 ou 2026, reste éligible pour une vente réalisée en 2026. La doctrine administrative est explicite sur ce point : la hausse ultérieure des revenus est sans incidence sur le bénéfice de l’exonération.
À l’inverse, celui qui vend en 2025 alors que ses revenus de 2023 étaient encore ceux d’un actif ne peut rien réclamer. Une vente décalée de douze mois l’aurait rendu éligible. Personne ne le lui dira au moment du compromis.
Le cas voisin, tout aussi méconnu
Le 1° ter du même article prévoit une exonération pour les personnes qui résident dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés. La vente de l’ancienne résidence principale est exonérée si elle intervient dans les deux ans suivant l’entrée en établissement, si le logement est resté libre de toute occupation depuis le départ, et sous des conditions de revenu et de patrimoine comparables.
Deux ans. Le délai est court, et il passe presque toujours inaperçu dans une période où la famille a d’autres priorités que la fiscalité. Quand la question se pose enfin, il est souvent écoulé.
Ce que cela représente
Sur une plus-value de 80 000 €, l’impôt sur le revenu au taux de 19 % représente 15 200 €, avant application des abattements pour durée de détention. L’exonération du 1° bis fait sortir cette plus-value du champ de l’impôt sur le revenu. Le sort des prélèvements sociaux suit en principe celui de l’assiette, mais c’est précisément le genre de point qui se fait confirmer par le notaire avant la signature, jamais après.
Aucun placement ne rattrape une somme pareille. Et elle ne se joue pas sur un arbitrage financier, elle se joue sur une case cochée ou non dans un acte.
Ce que l’on maîtrise, et ce que l’on subit
Le prix du marché ne se décide pas. Le calendrier de la vente, si. La forme de la détention, si. L’année de cession au regard des revenus de l’avant-dernière année, si.
C’est l’orientation classique de dire qu’un vendeur subit la fiscalité. Le vrai travail commence après : vérifier l’éligibilité avant de signer le compromis, articuler la date de vente avec les revenus déjà connus, arbitrer entre vente directe et donation préalable quand plusieurs héritiers sont concernés, et regarder si le bien vaut mieux vendu ou démembré. Des décisions qui demandent d’examiner une situation, pas de sortir un barème.
Chez Paris Conseils, ce type d’arbitrage se tranche sur une note patrimoniale : votre situation réelle, les leviers activables dans votre cas, et le chiffrage de chacun.
Encore faut-il avoir les informations.
Sources
- Code général des impôts, article 150 U, II, 1° bis : exonération de plus-value immobilière en faveur des titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion mention invalidité
- Code général des impôts, article 150 U, II, 1° ter : exonération en faveur des personnes résidant en établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, vente dans les deux ans de l’entrée en établissement
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-90 : conditions tenant à la qualité du cédant, non-assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière et revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année, la hausse ultérieure des revenus étant sans incidence
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-20 : exonération liée à la résidence en établissement d’accueil
- Code général des impôts, article 1417, I : plafonds de revenu fiscal de référence, 11 098 € pour la première part majorés de 2 963 € par demi-part supplémentaire, revenus de 2024 pour une cession en 2026
- Code de la sécurité sociale, article L. 341-4 : deuxième et troisième catégories d’invalidité
