L’article 7 du projet de budget 2027 plafonnerait l’amortissement du meublé à 7 000 € par foyer. Le meublé exploité avec trois prestations hôtelières n’entre pas dans ce texte : il récupère la TVA et amortit sans limite, dans un cadre encadré et justifié.
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) limiterait l’amortissement des locaux loués en meublé non professionnel à 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal, et supprimerait le report des amortissements non déduits dès les exercices clos en 2027. Au 14 octobre, rien n’est voté : la séance publique s’est ouverte le 13 octobre et l’article 7 n’a pas encore été appelé ; vote de la première partie prévu le 20 octobre.
Pourquoi la parahôtellerie n’est pas dans le texte
Le projet modifie l’article 39 C du CGI et vise « l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés » non exercée à titre professionnel (article 155, IV). Or un meublé exploité avec au moins trois des quatre prestations de l’article 261 D, 4°, b (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception même non personnalisée) ne relève pas, selon la doctrine administrative, du régime de la location meublée mais de la parahôtellerie, activité commerciale imposée aux BIC de droit commun. Le plafond ne s’y appliquerait donc pas : c’est la lecture des praticiens, et la nôtre ; un amendement peut encore déplacer la frontière.
Le cas chiffré : 342 000 € en VEFA, un foyer à 30 %
Un couple imposé à 30 % achète à crédit un appartement neuf 342 000 € TTC, soit 285 000 € hors taxe et 57 000 € de TVA, dont 42 000 € de terrain, plus 12 000 € TTC de mobilier. Charges et intérêts : 6 400 € par an.
En LMNP au réel, loué à l’année 1 450 € par mois, 17 400 € : 300 000 € de locaux amortis par composants à 3,5 %, 10 500 €, plus 1 200 € de mobilier. Résultat nul aujourd’hui. Avec l’article 7, l’amortissement des locaux tombe à 7 000 €, le résultat imposable monte à 2 800 € et l’impôt à 1 361 € par an, à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux ; 3 500 € d’amortissement perdus chaque année.
En parahôtellerie exploitée en direct, sans bail commercial, le même appartement est loué en courts séjours avec ménage hebdomadaire, linge et accueil : 24 000 € hors taxe de recettes, 2 000 € par mois en moyenne, vacance comprise, plus 2 400 € de TVA à 10 % collectée et reversée ; 4 800 € hors taxe de prestations sous-traitées. L’exploitant a renoncé à la franchise en base (85 000 € pour l’hébergement en 2026) et récupère les 57 000 € de TVA de l’acquisition : prix de revient, 285 000 €. Il amortit 250 000 € de locaux à 3,5 %, 8 750 €, plus 1 000 € de mobilier, sans plafond. Résultat : 3 050 €, soit 915 € d’impôt, plus les cotisations sociales sur ce bénéfice.
À la revente dix ans plus tard, au prix d’achat de 342 000 €, hors frais : en LMNP, les 70 000 € d’amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025, soit 20 357 € d’impôt et de prélèvements sociaux après abattements de détention. En parahôtellerie, la plus-value est professionnelle : après cinq ans d’activité exercée à titre professionnel, point à sécuriser dans l’organisation, et sous 250 000 € de recettes, l’article 151 septies l’exonère d’impôt. Deux contreparties : la fraction à court terme, 87 500 € d’amortissements, reste soumise aux cotisations sociales ; et la TVA récupérée se régularise par vingtièmes, 28 500 € à reverser pour une vente à un particulier la onzième année, rien si l’acquéreur poursuit en TVA.
Le prix à payer : un cadre encadré, pas un habillage
La parahôtellerie n’est pas une case à cocher, c’est une activité qui se justifie. Les trois prestations doivent exister et se prouver (contrats, factures, livret d’accueil) ; un ménage au seul changement de client ou une remise de clés ne suffisent pas, et l’administration requalifie alors en location meublée et reprend la TVA déduite. D’où un cadre structuré dès le départ : exploitation organisée avec des professionnels de l’hébergement, comptabilité commerciale, déclarations de TVA, régime des indépendants avec des cotisations de l’ordre de 30 % du bénéfice selon les praticiens, qui ouvrent des droits. Ce n’est pas au propriétaire de porter seul ces justifications : c’est l’organisation qui les porte.
Ce qu’il y a à faire
D’abord, prendre acte : quand une règle se referme sur le LMNP, d’autres régimes, plus solides et mieux assis dans le code, restent ouverts, et ils ne sont pas dans le viseur. La parahôtellerie en est un : une activité réelle, qui produit un service, de la TVA et des cotisations pour la collectivité, et un patrimoine amorti sans plafond pour celui qui l’exploite. Ensuite, ne pas l’improviser : faire chiffrer résultat, TVA et cotisations sur trois ans, dans un cadre d’exploitation encadré, pas une location déguisée. Pour un meublé déjà détenu, le passage en parahôtellerie vaut cessation d’activité, avec ses effets sur la plus-value latente. Chez Paris Conseils, ce type d’arbitrage se tranche sur une note patrimoniale : le régime qui tient dans la durée, le cadre d’exploitation, les recettes réalistes, le texte voté. Pas un habillage, une organisation documentée.
