Les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires arrivent dès le 2 novembre. Dans 1 666 communes, ils portent une majoration votée avant le 1er octobre 2025. Celles votées jusqu’au 30 septembre 2026 pèseront en 2027 : il reste trois mois pour agir.
Hier, 30 septembre, les conseils municipaux des zones tendues ont refermé une fenêtre discrète. L’article 1639 A bis du Code général des impôts impose que les délibérations de fiscalité locale soient prises avant le 1er octobre pour s’appliquer l’année suivante. Ce que vous paierez en décembre a donc été décidé avant le 1er octobre 2025 ; ce qui vient d’être voté n’apparaîtra qu’en 2027. Votre marge de manœuvre, elle, se joue au 1er janvier.
Depuis 2023, la taxe d’habitation ne frappe plus que les logements meublés dont vous conservez la disposition. En zone tendue (article 232 du CGI), le conseil municipal peut majorer sa part de cotisation de 5 % à 60 % (article 1407 ter). Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a porté le nombre de communes autorisées de 1 136 à 3 697, dont de nombreuses communes touristiques.
Ce que les communes ont voté
Selon la DGFiP (juillet 2026), 1 666 des 3 689 communes éligibles appliquent la majoration cette année, contre 1 450 en 2024 ; 688 ont retenu le taux maximal de 60 % et le taux moyen atteint 41,8 %.
Paris applique 60 % depuis 2017, après un palier à 20 % en 2015. Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, Biarritz ou Saint-Tropez sont au maximum ; Saint-Malo a adopté 45 % fin septembre 2023, quelques jours avant la date butoir, pour 2024 ; Toulouse en reste à 20 %. En 2026, 16,4 % des communes ont aussi relevé leur taux, et les bases ont été revalorisées de 0,8 %.
Le calcul, sur 60 m² à Paris
Prenons un appartement de 60 m² à Paris, avec une valeur locative cadastrale de 4 500 € (hypothèse : la vôtre figure sur votre avis). Aucun abattement ne s’applique aux résidences secondaires. Au taux de la Ville de Paris, 20,32 %, la cotisation communale s’établit à 914 €. La majoration de 60 % y ajoute 549 €. L’État prélève ses frais de gestion, 4,5 % de la cotisation majorée : 66 €. Total : 1 529 €, hors taxes additionnelles éventuelles, contre 956 € sans majoration. La majoration pèse 573 € par an, pour un logement qui ne produit aucun revenu. Loué à l’année 1 500 € par mois (hypothèse), le même appartement rapporterait 18 000 € bruts et ne supporterait plus un euro de taxe d’habitation.
L’avis 2026 est mis en ligne le 2 novembre (16 novembre pour les mensualisés), à régler avant le 15 décembre, prélèvement le 28 décembre.
Les sorties qui fonctionnent, et les autres
La taxe est due par celui qui dispose du logement meublé au 1er janvier. Un bail d’habitation à l’année, nu ou meublé, en vigueur à cette date, en fait la résidence principale du locataire : plus aucune taxe d’habitation. Vous conservez la taxe foncière et déclarez les loyers, en foncier ou en BIC. Vendre fonctionne aussi, mais sans prorata : la taxe de l’année reste à celui qui disposait du logement au 1er janvier.
Le meublé de tourisme n’est pas une issue : si vous vous réservez le logement une partie de l’année, vous cumulez taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises ; l’exonération des meublés classés n’existe qu’en zone France ruralités revitalisation. Vider le logement de ses meubles supprime la taxe d’habitation, mais la loi de finances pour 2026 (article 108) crée au 1er janvier 2027 une taxe sur la vacance des locaux d’habitation : après un an de vacance, 17 % de la valeur locative au minimum, puis 34 %, jusqu’à 30 % et 60 % en zone tendue. La donation avec réserve d’usufruit ne change rien : l’usufruitier reste redevable. Déclarer une fausse résidence principale expose à un rappel et à 150 € d’amende par logement : la DGFiP a renforcé ses contrôles.
Reste le dégrèvement de la majoration, prévu par le II de l’article 1407 ter dans trois cas : un logement imposé par votre activité professionnelle, une résidence principale transférée en établissement de soins de longue durée, un logement inhabitable pour une cause étrangère à votre volonté, de gros travaux par exemple. Il se demande par réclamation, jusqu’au 31 décembre 2027 pour l’avis 2026.
Ce qu’il y a à faire
Dès le 2 novembre : lire la ligne « majoration » de l’avis et vérifier le taux auprès de la commune, qui connaît déjà celui de 2027. Avant le 31 décembre : trancher entre conserver, louer à l’année ou vendre ; déposer la réclamation si l’un des trois cas de dégrèvement vous concerne ; mettre à jour la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr. Chez Paris Conseils, ce type d’arbitrage se tranche sur une note patrimoniale : votre valeur locative, le taux voté, le rendement d’une location à l’année face au coût d’un pied-à-terre. Pas une ligne subie en décembre, une décision documentée.
