Un parent ou un grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € sans un euro de droits, si la somme finance un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif vise les dons versés jusqu’au 31 décembre 2026. Le mode d’emploi, chiffré.
Depuis le 15 février 2025, un don de somme d’argent peut échapper totalement aux droits. L’article 71 de la loi de finances pour 2025 a rétabli l’article 790 A bis du Code général des impôts : le don en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce est exonéré dans la double limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire, s’il finance un logement neuf ou sa rénovation énergétique. Le texte vise les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026.
Rien ne le prolonge à ce jour. Les mesures annoncées le 12 septembre 2026 par le Premier ministre pour le projet de loi de finances 2027, don familial porté à 50 000 € et taux réduit de 6 %, ne sont pas votées et ne reconduisent pas cette exonération. La fenêtre se referme dans trois mois.
Les conditions, une par une
L’emploi des fonds, d’abord. Le bénéficiaire doit les affecter, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale dont il est propriétaire. En VEFA, la date retenue est celle du contrat de vente, pas celle de la réservation.
La durée, ensuite. Le logement neuf doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué à titre de résidence principale à un tiers à son foyer fiscal, pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou, en VEFA, de l’achèvement. Après travaux, même durée, et sans cumul avec MaPrimeRénov’, un crédit d’impôt ou une déduction pour les mêmes dépenses. À défaut, les droits sont réclamés, avec intérêt de retard.
Décisif : aucune condition d’âge, ni du donateur ni du bénéficiaire. L’exonération s’ajoute aux abattements de droit commun, 100 000 € entre parent et enfant, 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant, et au don familial de sommes d’argent de 31 865 € de l’article 790 G. La fraction exonérée échappe au rappel fiscal des quinze ans : les abattements restent intacts.
Quatre dons, 400 000 €, zéro droit
Un petit-fils de 28 ans, locataire sans épargne, vise un appartement neuf. Ses parents et ses grands-parents lui donnent 100 000 € chacun : 400 000 €. Le plafond par bénéficiaire étant de 300 000 €, l’exonération couvre les dons des grands-parents et celui d’un parent ; le quatrième est absorbé par l’abattement parent-enfant de 100 000 €. Droits : zéro. Trois abattements sur quatre ne sont pas entamés.
Hors dispositif, la note change. Chaque parent resterait à zéro grâce à son abattement et au don familial de 31 865 €, mais les consommerait pour quinze ans. Chaque grand-parent, après l’abattement et le don familial, 31 865 € chacun, laisserait 36 270 € taxables au barème en ligne directe : 5 448 € de droits, 10 897 € pour les deux. Passé 80 ans, plus de don familial : 11 821 € par grand-parent, 23 643 € au total. Et les abattements des quatre donateurs seraient entamés, alors que la succession viendra.
Pour un appartement neuf de 500 000 €, l’apport familial de 400 000 € ramène l’emprunt à 100 000 €, plus des frais d’acquisition réduits, de l’ordre de 2 à 3 % du prix dans le neuf. Sur vingt ans, au taux moyen de 3,31 % relevé par l’Observatoire Crédit Logement/CSA pour août 2026, un prêt de 112 500 € coûte 642 € par mois hors assurance. Financé intégralement à crédit, le même achat exigerait 2 851 € par mois, hors frais : hors de portée sous 8 000 € de revenus nets, norme d’endettement de 35 % oblige. Un locataire devient propriétaire pour moins qu’un loyer, sans impôt sur le capital transmis.
Ce qu’il y a à faire
Formaliser le don par acte notarié, ou par une déclaration n° 2735 déposée par le bénéficiaire dans le mois au service de l’enregistrement, en mentionnant l’article 790 A bis : ce cas reste exclu, pour l’instant, de la télédéclaration obligatoire depuis le 1er janvier 2026. Dater le versement par un virement identifiable : le délai de six mois court de là. Signer l’acte d’achat ou le contrat de VEFA dans ce délai, l’acte mentionnant un apport au moins égal aux sommes exonérées. Conserver relevés, acte, factures, justificatifs d’occupation ou bail. Tenir cinq ans. Et caler le calendrier : un don versé le 31 décembre 2026 laisse jusqu’au 30 juin 2027 pour signer.
Chez Paris Conseils, ce type d’opération se tranche sur une note patrimoniale : qui donne, combien, dans quel ordre d’imputation entre exonération et abattements, pour quel bien et quel financement du solde. Pas un virement dans l’urgence de décembre, une transmission documentée.
