Chaque année, la majorité des loueurs en meublé reconduisent le micro-BIC par réflexe, sans jamais vérifier si le réel ne serait pas plus favorable. Un calcul simple, sur un cas réel, suffit pourtant à trancher.
Chaque printemps, reconduire le régime micro-BIC est le geste le plus simple à faire sur une déclaration de revenus de location meublée. Aucun justificatif à produire, un abattement automatique sur les loyers encaissés, une case à cocher. C’est aussi, dans une large majorité des situations, le choix qui coûte le plus cher, non que le micro-BIC soit un mauvais régime, mais parce qu’il n’est presque jamais comparé au réel avant d’être retenu.
En 2026, le régime micro-BIC s’applique de plein droit tant que les recettes locatives meublées ne dépassent pas 83 600 € par an, un seuil revalorisé par rapport aux 77 700 € en vigueur en 2025. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts, censé couvrir l’ensemble des charges du bailleur. En deçà de ce seuil, l’option pour le réel reste ouverte : il suffit de la formuler dans les délais légaux, sans attendre d’atteindre le plafond pour s’interroger sur le régime le plus adapté à votre situation.
Au lieu d’un forfait, le régime réel vous permet de déduire les charges réellement supportées : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, intérêts d’emprunt, assurance propriétaire non occupant, frais de comptabilité. S’y ajoute un amortissement du bien et du mobilier, calculé par composants : chaque élément est réparti sur une durée qui reflète son usage réel, en général de 25 à 30 ans pour le bâti et de 5 à 10 ans pour l’ameublement et les équipements. Seule la quote-part du terrain, qui ne se déprécie pas, en est exclue.
Le calcul, sur un cas concret
Prenons un appartement meublé acquis 225 000 €, dont 45 000 € de quote-part de terrain non amortissable et 180 000 € de bâti, complété par 9 000 € de mobilier et d’équipement. Loué 1 100 € par mois, soit 13 200 € de loyers annuels, il génère 5 900 € de charges réelles par an : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, intérêts d’emprunt et frais de tenue de comptabilité.
Au régime réel, l’amortissement du bâti sur 30 ans, 6 000 € par an, et du mobilier sur 9 ans, 1 000 € par an, ajoute 7 000 € de charges non décaissées. Le résultat avant amortissement s’élève à 7 300 € (13 200 € moins 5 900 €) : il absorbe la totalité de cet amortissement, et le bénéfice imposable retombe à 300 €.
Ce mécanisme a une limite : l’amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. S’il dépassait le résultat de l’année, l’excédent ne serait pas perdu, il serait reporté, sans limitation de durée, sur les exercices suivants, en application de l’article 39 C du Code général des impôts.
Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50 % ampute les loyers de moitié, quel que soit le montant réel des charges : la base imposable reste fixée à 6 600 €, que les charges effectives du bailleur atteignent 3 000 € ou 8 000 € dans l’année.
Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % inclus, soit 47,2 % au total, le micro-BIC conduit à 3 115 € d’impôt et de prélèvements sur l’année (6 600 € × 47,2 %) ; le réel, à 142 € (300 € × 47,2 %).
L’écart, 2 973 € sur cette seule année, ne provient d’aucun montage particulier. Il vient simplement du fait que l’abattement forfaitaire suppose des charges égales à la moitié des loyers, un rapport que peu de biens financés à crédit atteignent une fois l’amortissement intégré au calcul.
Une nuance à intégrer avant d’arbitrer
Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), les amortissements déduits au régime réel, y compris ceux pratiqués avant cette date, sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025. Le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable à la sortie. Cette règle ne remet pas en cause l’avantage annuel démontré plus haut : elle déplace une partie du coût fiscal, de la période de location vers le moment de la revente, ce qui pèse davantage sur un bien destiné à être cédé après peu d’années de détention.
Chez Paris Conseils, ce type d’arbitrage entre micro-BIC et réel se tranche sur une note patrimoniale : votre bien, vos charges réelles, l’amortissement chiffré composant par composant, et la comparaison des deux régimes sur votre horizon de détention. Pas une case cochée par défaut, une décision documentée.
