Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro finance un logement neuf partout en France, sans épargne préalable. Pour un couple avec un enfant qui achète 300 000 € en zone A, cela représente 108 000 € prêtés à 0 %. Le calcul, poste par poste.
Le prêt à taux zéro n’est plus réservé aux zones tendues. Depuis le 1er avril 2025 (loi de finances pour 2025, article 90 ; décret n° 2025-299 du 29 mars 2025), il finance un logement neuf sur tout le territoire, en collectif comme en individuel, pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. Les barèmes n’ont pas bougé en 2026.
La banque prête une fraction du coût de l’opération sans intérêts, l’État la compense. Aucune épargne préalable n’est exigée. Deux conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre, et occuper le logement à titre principal pendant six ans au moins.
Ce que le PTZ finance réellement
Le montant dépend de la zone, du foyer et de la tranche de revenus. Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence de l’année N-2, ou le neuvième du coût de l’opération s’il est plus élevé. Divisé par un coefficient familial (1,8 pour trois personnes), il est comparé aux seuils de la zone. En zone A : 25 000 € (tranche 1), 31 000 € (tranche 2), 37 000 € (tranche 3), 49 000 € (tranche 4). Un couple avec un enfant y reste éligible jusqu’à 88 200 € de revenu fiscal de référence.
La quotité, la part du coût financée à 0 %, suit la tranche. En collectif neuf : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4. En maison individuelle neuve, moitié moins : 30 %, 20 %, 20 % et 10 %. Elle s’applique au coût de l’opération, plafonné à 270 000 € pour trois personnes en zone A. Le remboursement ne commence qu’après un différé : dix ans en tranche 1, huit en tranche 2, deux en tranche 3, aucun en tranche 4.
Le calcul, sur un cas concret
Un couple avec un enfant, revenu fiscal de référence 2024 de 52 000 €, achète en VEFA un appartement de 300 000 € en zone A, sans apport. Divisé par 1,8, son revenu ressort à 28 889 € : tranche 2. Le PTZ atteint 40 % du coût retenu, plafonné à 270 000 € : 108 000 € prêtés à 0 %, remboursables à partir de la neuvième année, 750 € par mois pendant douze ans.
Le prêt principal couvre les 192 000 € restants. Sur 25 ans, au taux moyen de 3,35 % relevé par l’Observatoire Crédit Logement/CSA pour août 2026, il coûte 946 € par mois hors assurance et 91 750 € d’intérêts.
Le même achat financé à 100 % par un prêt classique, aux mêmes conditions, ressort à 1 478 € par mois et 143 350 € d’intérêts. L’écart : 532 € de mensualité en moins pendant les huit premières années, soit 51 000 € de trésorerie conservée, et 51 600 € d’intérêts économisés.
Entre la neuvième et la vingtième année, les deux prêts se cumulent : 1 696 € par mois, 218 € au-dessus du financement classique. La banque lisse donc en général les deux échéances : mensualité constante autour de 1 280 € ici, près de 200 € de moins chaque mois pendant 25 ans. En tranche 1, la quotité de 50 % porterait le prêt à 0 % à 135 000 €. Et chaque mensualité construit un capital à vous, là où un loyer ne construit rien.
Ce qui est acquis, ce qui reste un projet
Le 17 septembre 2026, le Premier ministre a annoncé, pour le projet de loi de finances 2027, une prolongation du PTZ au-delà de 2027 et un « PTZ parentalité » pour les foyers attendant un enfant ou dont l’enfant a moins de trois ans, cumulable avec le PTZ classique, d’un montant évoqué jusqu’à 180 000 €. Le texte n’est ni présenté en Conseil des ministres, ni voté : rien de cela ne crée aujourd’hui un droit.
Ce qu’il y a à faire
Vérifier la zone de la commune visée : elle fixe seuils et plafonds. Diviser le revenu fiscal de référence de l’avis d’imposition 2025 par le coefficient du foyer et repérer sa tranche : elle détermine la quotité et le différé. Comparer collectif et individuel à budget égal, car la quotité passe de 40 % à 20 % en tranche 2. Faire chiffrer par la banque les deux montages, avec et sans lissage, frais d’acquisition compris. Et caler le calendrier : l’offre doit être émise avant le 31 décembre 2027 pour relever du barème actuel.
Chez Paris Conseils, ce type de montage se tranche sur une note patrimoniale : votre tranche, votre zone, la quotité réelle, le lissage du prêt principal et le coût total du crédit face à un financement classique. Pas une simulation en ligne, un plan de financement documenté.
