Donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en gardant l’usufruit ne change rien à l’usage que les parents en font, mais change tout à la base sur laquelle l’administration calcule les droits de donation. Le barème de l’article 669 du CGI transforme un choix de rédaction d’acte en écart chiffrable, parfois en dizaines de milliers d’euros.
Vous pouvez transmettre un bien immobilier à vos enfants sans cesser d’en avoir l’usage. C’est ce que permet le démembrement de propriété : séparer la nue-propriété, le titre, de l’usufruit, le droit d’usage et les revenus. Dans une donation aux enfants avec réserve d’usufruit, vous conservez l’usufruit, l’enfant reçoit la nue-propriété. L’outil est ancien, et pourtant rarement le premier évoqué : il paraît technique et suppose un calcul avant toute décision.
Ce calcul repose sur un principe simple : l’administration fiscale ne taxe une donation que sur ce qui est réellement transmis au jour de l’acte. Or ce qui est transmis, dans ce montage, n’est jamais la valeur pleine du bien.
Un barème d’âge, pas une évaluation au cas par cas
L’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte, par tranches de dix ans. Ce barème forfaitaire, en vigueur depuis la loi de finances pour 2004, ne dépend ni du rendement locatif du bien ni de l’espérance de vie réelle du donateur :
- Moins de 21 ans révolus : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
- De 21 à 30 ans révolus : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %
- De 31 à 40 ans révolus : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %
- De 41 à 50 ans révolus : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
- De 51 à 60 ans révolus : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
- De 61 à 70 ans révolus : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
- De 71 à 80 ans révolus : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
- De 81 à 90 ans révolus : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
- Au-delà de 90 ans révolus : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %
Prenons un couple de parents âgés de 65 ans, propriétaires à parts égales d’un bien locatif de 500 000 €. À cet âge, la tranche applicable est celle des 61 à 70 ans : la nue-propriété est évaluée à 60 % de la valeur du bien, soit 300 000 € au total, 150 000 € pour la part de chaque parent. Chaque parent dispose, pour une donation à un enfant, d’un abattement de 100 000 € au titre de l’article 779 du CGI, renouvelable tous les 15 ans. L’assiette taxable retombe donc à 50 000 € par parent. Appliqué au barème progressif de l’article 777 du CGI, ce montant génère 8 194 € de droits par parent, soit 16 389 € au total pour transmettre un bien de 500 000 €.
La même donation en pleine propriété, sans réserve d’usufruit, aurait porté l’assiette taxable à 150 000 € par parent après abattement, pour un total de droits de 56 389 €. L’écart, 40 000 €, mesure l’effet du seul barème de l’article 669 : ce n’est pas une exonération, c’est le report de la fiscalité sur la seule fraction du bien effectivement transmise à la date de l’acte.
Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans nouvelle taxation
Le mécanisme ne s’arrête pas à la donation. Au décès du dernier parent usufruitier, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue de plein droit chez l’enfant, déjà nu-propriétaire. L’article 1133 du CGI est explicite : cette réunion « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe », qu’elle intervienne par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. Aucun droit de succession supplémentaire n’est dû sur la fraction qui avait été valorisée comme usufruit au moment de la donation : elle a déjà quitté le patrimoine taxable des parents. Ce n’est pas non plus un fait générateur de plus-value : il n’y a ni cession ni acquisition nouvelle, seulement l’extinction d’un droit.
Le calcul a une contrepartie que le barème ne montre pas. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier reste redevable des grosses réparations et, si le bien est loué, de l’imposition sur les loyers perçus ; l’enfant, lui, ne perçoit aucun revenu tant que l’usufruit n’est pas éteint. Cet arbitrage se pose différemment selon l’âge du donateur, la composition de la fratrie et le reste du patrimoine familial.
Chez Paris Conseils, ce type d’arbitrage se tranche sur une note patrimoniale : l’âge exact des donateurs, la valeur réelle du bien, l’abattement déjà consommé ou non lors d’une donation antérieure, et le chiffrage de chaque scénario, en pleine propriété comme en démembrement. Pas une règle générale, un chiffrage propre à votre situation.
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