Jusqu’au 31 décembre 2027, les travaux de rénovation énergétique d’un logement loué nu peuvent effacer jusqu’à 21 400 € de revenu imposable par an, le double du plafond habituel. Financés à crédit, ils coûtent moins cher qu’il n’y paraît.
Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Le projet de loi logement voté par le Sénat le 8 juillet 2026, encore devant l’Assemblée nationale, prévoit des dérogations sous contrat de travaux sans modifier, en l’état, ce calendrier. Reste à financer le chantier sans y laisser son épargne.
La réponse tient dans un article du Code général des impôts et une date. Depuis 2023, le déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé, de 10 700 € à 21 400 € par an, pour les travaux de rénovation énergétique. La loi de finances pour 2026 a repoussé l’échéance au 31 décembre 2027 : quinze mois pour signer, payer et faire constater le résultat.
Ce que la loi permet jusqu’au 31 décembre 2027
Au régime réel, les travaux d’amélioration d’un logement loué nu se déduisent des loyers. Au-delà, le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus, comme la part venant des intérêts d’emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Le plafond passe à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique (isolation, chauffage, eau chaude, énergies renouvelables). Trois conditions : un devis accepté depuis le 5 novembre 2022, des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, un logement qui passe d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, attestée par un DPE avant et un DPE après travaux. Le rehaussement se demande sur la déclaration 2044 : il n’est pas automatique.
Le calcul, sur un cas concret
Un propriétaire dans la tranche à 30 %, avec 8 000 € de revenus fonciers nets par an, engage 35 000 € de travaux de rénovation énergétique sur un appartement classé F, loué nu, financés intégralement par un prêt travaux, sans épargne. Ses loyers supportent 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %, taux inchangé en 2026.
Déficit foncier de l’année : 27 000 €. Premier effet : les 8 000 € de loyers échappent à toute imposition, soit 3 776 € économisés (2 400 € d’impôt, 1 376 € de prélèvements sociaux). Deuxième effet : 21 400 € s’imputent sur le revenu global, soit 6 420 € d’impôt en moins si le revenu imposable reste dans la tranche à 30 %. Économie la première année : 10 196 €. Les 5 600 € restants effacent les loyers de l’année suivante, à 47,2 % : 2 643 € de plus.
Au total, 12 839 € évités : le coût réel des 35 000 € de travaux retombe à 22 161 €, soit 63 % de la facture. Les intérêts du prêt sont eux-mêmes déductibles, et l’économie de la première année, 29 % du capital emprunté, restituée à l’été 2027 pour des travaux payés en 2026, peut rembourser le prêt par anticipation.
Une nuance : le doublement accélère l’économie sans l’augmenter. Sans l’option, 10 700 € s’imputent la première année (3 210 €) et les 16 300 € reportés effacent ensuite des loyers taxés à 47,2 % (7 694 €) : 3 210 € de plus en année une, 1 840 € de moins au total. Il vaut quand la trésorerie compte, quand les loyers futurs n’absorberaient pas le report ou quand la tranche doit baisser.
Ce qu’il y a à faire
Faire établir ou mettre à jour le DPE avant de signer le moindre devis : en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille du chantier, il doit afficher E, F ou G ; un audit énergétique dira quel bouquet de travaux atteint au minimum la classe D. Vigilance : le nouveau DPE de 2026 sort environ 850 000 logements des classes F et G ; reclassé en D, un logement sort du dispositif.
Demander des devis à des entreprises RGE : le label n’est pas exigé pour le déficit foncier, mais il conditionne l’éco-prêt à taux zéro, ouvert aux bailleurs jusqu’à fin 2027, jusqu’à 50 000 € sans intérêt sur vingt ans, et les autres aides, imposables en recettes foncières. Caler le calendrier : devis, chantier, factures réglées et DPE final avant le 31 décembre 2027. Conserver devis, factures et diagnostics, et garder le logement loué trois ans, faute de quoi le revenu global des années concernées est reconstitué.
Chez Paris Conseils, ce type d’arbitrage se tranche sur une note patrimoniale : votre tranche d’imposition, vos revenus fonciers des dix prochaines années, le financement du chantier et le calendrier réglementaire de votre logement. Pas un plafond doublé par réflexe, une décision chiffrée.
